Giải Mã Cấu Trúc Dự Án EB-5: NCE, JCE và Dòng Tiền?

Cấu trúc dự án EB-5 là một trong những yếu tố then chốt quyết định mức độ an toàn và khả năng thành công của khoản đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nhà đầu tư Việt Nam chỉ tập trung vào mức đầu tư và lợi ích nhập cư mà bỏ qua việc tìm hiểu cách dự án được tổ chức, quản lý và phân bổ dòng tiền — dẫn đến nhiều rủi ro không đáng có.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về cấu trúc dự án EB-5, các thành phần quan trọng như NCE (Doanh nghiệp thương mại mới), JCE (Tổ chức tạo việc làm) và cách dòng tiền được vận hành. Từ đó làm cơ sở để bạn lựa chọn dự án phù hợp với mục tiêu định cư của mình.

Dự án EB-5 là gì?

Chương trình đầu tư định cư Mỹ EB-5 (visa EB-5) cho phép nhà đầu tư nước ngoài nhận Thẻ xanh Mỹ thông qua khoản đầu tư tối thiểu 800.000 USD vào một dự án đủ điều kiện. Mặc dù nhà đầu tư có thể tự thành lập doanh nghiệp để tạo việc làm, nhưng trên thực tế, phần lớn chọn đầu tư thông qua các dự án do Trung tâm vùng quản lý.

Trong năm tài chính 2024, 96% nhà đầu tư EB-5 đã chọn hình thức này – nhờ vào cách quản lý chuyên nghiệp, khả năng đáp ứng đầy đủ yêu cầu của chương trình và đặc biệt là giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình xin visa và hoàn vốn.

Chương trình EB-5 không giới hạn ngành nghề của dự án đầu tư — các lĩnh vực và cấu trúc dự án có thể khác nhau. Tuy nhiên, đa phần các dự án qua Trung tâm vùng thường thuộc lĩnh vực bất động sản. Các dự án này thường tuân theo một cấu trúc tương đối giống nhau, chúng ta sẽ cùng phân tích chi tiết ngay sau đây.

Xem thêm: Dự Án EB-5 Hilton Hawaii Resort Nhận Chấp Thuận I-956F

Các thành phần chính trong cấu trúc dự án EB-5

Trong cấu trúc của một dự án EB-5 điển hình, chúng ta thường thấy sự tham gia của các thành phần chính sau:

Chủ dự án

Chủ dự án là đơn vị chịu trách nhiệm chính trong việc triển khai dự án. Để phát triển dự án, họ huy động vốn thông qua nhiều nguồn khác nhau như vay ngân hàng, nhà đầu tư tư nhân hoặc quỹ đầu tư…. Chủ dự án có thể là một nhà phát triển duy nhất hoặc một liên doanh (JV) bao gồm nhiều thực thể.

Trung tâm vùng

Trung tâm vùng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo dự án tuân thủ các quy định của chương trình EB-5. Đơn vị này sẽ xử lý các yêu cầu pháp lý, chuẩn bị các tài liệu cần thiết, đảm bảo yêu cầu tạo việc làm theo quy định, đồng thời quảng bá dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong một số trường hợp, Chủ dự án cũng có thể là chủ sở hữu của Trung tâm vùng. Cấu trúc này được gọi là Trung tâm vùng tích hợp theo chiều dọc (Vertical Integration) – khi một thực thể duy nhất đồng thời đảm nhiệm cả việc phát triển dự án và quản lý nhà đầu tư EB-5.

Nhà đầu tư EB-5

Những cá nhân này rót vốn vào dự án để đủ điều kiện xin Thẻ xanh Mỹ. Số vốn đầu tư này được chuyển qua các tổ chức cụ thể nhằm đáp ứng yêu cầu của chương trình EB-5.

Xem thêm: Lịch Chiếu Khán Di Dân Mỹ 6/2025

Dòng tiền trong dự án EB-5 hoạt động như thế nào?

Để đảm bảo tính tuân thủ và minh bạch trong quản lý tài chính, dòng tiền trong dự án EB-5 được vận hành theo một quy trình rõ ràng:

Doanh nghiệp thương mại mới (New Commercial Enterprise – NCE)

NCE được Trung tâm vùng thành lập dành riêng cho một dự án EB-5. Thường thì NCE được tổ chức dưới dạng Công ty hợp danh hữu hạn (Limited Partnership – LP) hoặc Công ty trách nhiệm hữu hạn (Limited Liability Company – LLC). Trung tâm Vùng hoặc một đơn vị liên kết sẽ đóng vai trò đối tác điều hành (General Partner) hoặc người quản lý (Administrator) của NCE và chịu trách nhiệm vận hành nó.

Nhà đầu tư EB-5 sẽ chuyển vốn đầu tư vào NCE và trở thành đối tác hữu hạn (limited partner) hoặc cổ đông trong tổ chức này. NCE chịu trách nhiệm bảo vệ và phân phối nguồn vốn đầu tư đó theo đúng quy định.

Xem thêm: Bất Động Sản Mỹ – Dự Án Khu Dân Cư Simpson Crossing

Tổ chức tạo việc làm (Job-Creating Entity – JCE)

JCE là tổ chức chịu trách nhiệm thực hiện dự án và tạo ra số lượng việc làm cần thiết. NCE sẽ chuyển vốn của nhà đầu tư EB-5 cho JCE thông qua một trong các hình thức sau:

• Khoản vay (Loan): Đây là hình thức phổ biến nhất. Vốn được cung cấp cho JCE dưới dạng khoản vay có đảm bảo hoặc không có đảm bảo, kèm theo các điều khoản hoàn trả cụ thể.
• Đầu tư vốn chủ sở hữu (Equity Investment): Nhà đầu tư nhận được quyền sở hữu một phần trong dự án.
• Đầu tư vốn cổ phần ưu đãi (Preferred Equity Investment): Đây là hình thức kết hợp giữa khoản vay và đầu tư vốn chủ sở hữu. 

Nếu một dự án được giới thiệu là “đầu tư EB-5 dạng khoản vay”, điều này có nghĩa là quan hệ tài chính giữa NCE và JCE được cấu trúc như một khoản vay với các điều kiện hoàn trả cụ thể.

Sau khi JCE nhận được vốn đầu tư

Sau khi JCE nhận được vốn, Chủ dự án sẽ bắt đầu xây dựng và triển khai dự án. Trong suốt quá trình này, Trung tâm vùng sẽ theo dõi tiến độ thực hiện, đảm bảo dự án tuân thủ các yêu cầu của chương trình EB-5 và thu thập tài liệu để chứng minh việc tạo việc làm.

Trong thời hạn đầu tư, JCE có thể trả hoặc không trả lãi cho NCE, tùy theo các điều khoản đã được quy định trong thỏa thuận. Nếu có lãi, NCE sẽ phân phối lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư EB-5. Vì vậy, nhà đầu tư nên đọc kỹ tài liệu chào bán dự án để hiểu rõ các điều khoản này.

Xem thêm: Bất Động Sản Mỹ – Dự Án Khu Dân Cư Arbor Trails North

Kết thúc chu kỳ đầu tư

Đến cuối thời hạn đầu tư, JCE sẽ hoàn trả vốn ban đầu cho NCE. Sau đó, NCE sẽ tiến hành phân phối lại số vốn này cho các nhà đầu tư EB-5.

Hiểu được cấu trúc dự án EB-5 là rất quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt. Bằng việc hiểu rõ cách dòng tiền vận hành và vai trò của các bên liên quan chính như NCE (Doanh nghiệp thương mại mới) và JCE (Tổ chức tạo việc làm), cũng như trách nhiệm của Trung tâm vùng, nhà đầu tư có thể đánh giá hiệu quả các dự án tiềm năng và giảm thiểu đáng kể các rủi ro có thể xảy ra.

Lưu ý khi đánh giá cấu trúc dự án EB-5

Khi đánh giá cấu trúc dự án EB-5, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng vì đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng được cấp thẻ xanh và hoàn vốn đầu tư. Trước tiên, hãy kiểm tra tính minh bạch trong dòng tiền: vốn từ nhà đầu tư sẽ đi qua NCE như thế nào, được chuyển đến JCE ra sao và điều kiện hoàn trả cụ thể là gì. Một dự án đáng tin cậy cần cung cấp tài liệu đầy đủ về các dòng vốn, bao gồm thỏa thuận vay, hợp đồng góp vốn và tài liệu chào bán (Offering Documents).

Uy tín và năng lực của Trung tâm vùng cũng đóng vai trò then chốt. Một Trung tâm vùng có kinh nghiệm, đã từng triển khai thành công các dự án EB-5 trước đó sẽ có quy trình kiểm soát rủi ro rõ ràng, đội ngũ pháp lý chuyên sâu và khả năng xử lý hồ sơ nhanh chóng, hiệu quả.

Ngoài ra, điều kiện hoàn vốn cần được xem xét kỹ lưỡng. Một số dự án có thể đưa ra thời hạn hoàn vốn không rõ ràng hoặc gắn với điều kiện pháp lý phức tạp. Nhà đầu tư nên tìm hiểu liệu dự án có cam kết trả lãi định kỳ hay không, và lãi suất (nếu có) được chi trả thế nào trong thời gian đầu tư.

Cuối cùng, làm việc với một công ty tư vấn di trú uy tín để được hỗ trợ thẩm định dự án là bước đi sáng suốt, giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và đưa ra quyết định đúng đắn.

Xem thêm: Cập Nhật Dự Án EB-5 Cota Vera 1 Và Cota Vera 2 Tháng 4/2025

Giới thiệu Cota Vera 2 – Cơ hội đầu tư EB-5 an toàn cùng APG

Được đánh giá cao bởi các chuyên gia EB-5, dự án Cota Vera 2 nổi bật với sự an toàn thẻ xanh và đảm bảo hoàn vốn cho nhà đầu tư. Dự án được phát triển bởi Tập đoàn HomeFed, một trong những chủ đầu tư hàng đầu tại Mỹ với kinh nghiệm dày dặn đã thành công với 2 dự án Escaya và Cota Vera 1. Tính đến tháng 4/2025, Dự án Cota Vera 2 có tổng giá trị ước tính đạt 390 triệu USD, tiếp tục là một trong những dự án quy mô lớn tại khu vực phía Nam California. 

Trong đó, vốn EB-5 đã được giải ngân 31.2 triệu USD thông qua tài khoản tín thác, đảm bảo nguồn lực tài chính ổn định cho các giai đoạn phát triển tiếp theo. Đặc biệt, Cota Vera 2 ước tính đã tạo ra 1.310 việc làm, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế khu vực và giúp các đầu tư đảm bảo điều kiện then chốt trong chương trình EB-5.

Xem thêm: Việt Nam Dẫn Đầu Visa EB-5 Dành Riêng Được Cấp Tháng 2/2025

American Plus Group – Công ty tư vấn di trú uy tín tại Việt Nam

American Plus Group hiện đang là đối tác chính của các Trung tâm vùng hàng đầu tại Mỹ như: CMB, Civitas, Arcfe, EB5United… Chúng tôi luôn sẵn sàng đưa ra các thông tin tư vấn chính xác, kịp thời với toàn bộ các khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

American Plus Group – với hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường di trú tại Việt Nam, chúng tôi cùng đội ngũ Luật sư dày dạn kinh nghiệm trong việc thực hiện, xử lý hồ sơ đầu tư visa EB-5 như Foster Global, Fragomen, Greenberg & Traurig…đã mang đến tỷ lệ thành công về thẻ xanh cho các nhà đầu tư là 100%. Không chỉ tham gia tư vấn, thực hiện hồ sơ ban đầu, chúng tôi cam kết sẽ đồng hành cùng các nhà đầu tư đến giai đoạn cuối cùng của thẻ xanh 10 năm tại Mỹ.

Các nhà đầu tư Việt Nam đang có nhiều ưu tiên về thời gian thụ lý khi chọn lựa các dự án thuộc khu vực nông thôn, thất nghiệp cao và xây dựng cơ sở hạ tầng. Quý nhà đầu tư muốn biết thêm thông tin chi tiết về dự án và mong muốn tìm hiểu cơ hội làm việc và định cư Mỹ, vui lòng liên hệ đội ngũ APG (American Plus) theo hotline 094 806 4444 để được chuyên gia di trú và luật sư quốc tế hàng đầu tư vấn tham gia chương trình EB-5, đảm bảo tỷ lệ thành công 100%