Stillwater Travis South

Dự án EB-5 CMB Nhóm 97 – Stillwater Travis South đang trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư EB-5 Việt Nam trong năm 2025 nhờ vị trí chiến lược, quy mô lớn và khả năng tạo việc làm vượt trội.

Nằm tại South Austin, Texas – một trong những thị trường logistics phát triển mạnh mẽ nhất nước Mỹ. Với tổng vốn hơn 61 triệu USD, dự án được hậu thuẫn bởi trung tâm vùng CMB – đơn vị có 28 năm kinh nghiệm EB-5 cùng Stillwater Capital – nhà phát triển bất động sản uy tín tại Texas. 

Sự kết hợp này không chỉ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, mà còn mang lại sự an tâm tuyệt đối cho nhà đầu tư mong muốn sở hữu thẻ xanh Mỹ thông qua visa EB-5.

mô tả dự án

Stillwater Travis South là dự án bất động sản công nghiệp logistics quy mô lớn, tọa lạc tại phía Nam thành phố Austin, Texas. Nằm ở góc Tây Nam giao lộ 45 Toll Road và I-35, được bao quanh bởi Old San Antonio Road ở phía Đông và Onion Creek ở phía Tây.

Dự án bao gồm 2 cơ sở kho vận với tổng diện tích xây dựng 28.160 m² trên diện tích đất 12,5 hecta. Cụ thể:

• Tòa A: 16.891 m² kèm bãi đậu xe cho 297 ô tô và 31 xe đầu kéo.
• Tòa B: 11.269 m²  kèm bãi đậu xe cho 261 ô tô và 31 xe đầu kéo.

Cả hai tòa nhà đều được thiết kế theo tiêu chuẩn hạng A với trần cao 9,75m, hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại, cùng cơ sở hạ tầng công cộng đồng bộ. Nhà phát triển sẽ chịu trách nhiệm triển khai các hạng mục hạ tầng quan trọng như mở rộng đường ống cấp nước, xây dựng hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, đảm bảo dự án có thể vận hành hiệu quả ngay sau khi hoàn thành.

Vị trí dự án

Dự án tọa lạc tại South Austin, một trong những thị trường logistics phát triển sôi động nhất tại Texas. Với lợi thế nằm ngay cạnh tuyến đường liên bang I-35 và 45 Toll Road, thuận tiện cho các nhà sản xuất thiết bị cung ứng cho các xí nghiệp, nhà máy, công ty trong khu vực – nổi bật trong số đó là Tesla và Samsung. 

Khu vực Kyle và Buda gần dự án có mặt bằng giá nhà hợp lý, thu hút lực lượng lao động đông đảo phục vụ cho các cơ sở logistics và nhà máy. Ngoài ra, HPI Commercial Real Estate Services đã được chọn làm đơn vị tiếp thị cho thuê, hỗ trợ thu hút khách thuê tiềm năng.

Theo báo cáo Q4/2024, Austin đã đưa vào sử dụng thêm 232.000 m² bất động sản công nghiệp và tỷ lệ trống giảm xuống chỉ còn 12,4% – thấp hơn 5,05% so với quý trước. Đây cũng là quý thứ 42 liên tiếp thị trường công nghiệp Austin ghi nhận nhu cầu ròng dương, trong đó riêng khu vực South Austin và Quận Hays đã cho thuê hơn 16.000 m².

Không chỉ là trung tâm logistics, Austin còn được biết đến là thành phố có trình độ học thức cao nhất trong các đô thị lớn của Texas. Thành phố có ít nhất 4 trường đại học lớn, với hơn 120.000 sinh viên mỗi năm. Các trường này đóng vai trò quan trọng trong hoạt động nghiên cứu & phát triển (R&D) cho nhiều doanh nghiệp địa phương, góp phần củng cố vị thế của Austin như một điểm đến chiến lược cho các nhà đầu tư. 

Đặc biệt, dự án nằm tại Quận Travis, Texas, thuộc khu vực được Sở di trú và Nhập tịch Mỹ (USCIS) công nhận là vùng TEA (Targeted Employment Area). Nhờ đó, nhà đầu tư EB-5 chỉ cần đầu tư 800.000 USD/suất thay vì 1.050.000 USD như tại khu vực không thuộc TEA.

Cơ cấu vốn dự án

Cơ cấu vốn của dự án EB-5 CMB Nhóm 97 – Stillwater Travis South được đánh giá là chặt chẽ, an toàn và minh bạch, đảm bảo sự ổn định và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, với sự cân bằng giữa vốn chủ sở hữu, vốn EB-5 và vốn vay xây dựng cấp cao.

• Tổng vốn dự án: 61.081.153 USD
• Vốn chủ sở hữu: 17.881.153 USD (29%)
• Vốn vay EB-5: 15.200.000 USD (25%)
• Vốn vay xây dựng cấp cao: 28 triệu USD (46%)

Tỷ lệ vốn chủ hữu chiếm 29% tổng vốn, thể hiện mức độ cam kết mạnh mẽ của chủ đầu tư đối với dự án, giảm thiểu lo ngại về việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay.

Việc huy động được khoản vay xây dựng cấp cao 28 triệu USD cho thấy dự án đã vượt qua quy trình thẩm định chặt chẽ, củng cố uy tín và khả năng triển khai.

Khoản vay EB-5 có thời hạn 5 năm, được sử dụng để tài trợ trực tiếp cho việc phát triển và xây dựng dự án. Đặc biệt, chủ đầu tư đã cam kết toàn bộ số vốn EB-5 cần thiết, giúp đảm bảo dự án có đủ nguồn lực để hoàn thành đúng tiến độ, mang lại sự an tâm cho nhà đầu tư.

Tiến trình dự án

Dự án EB-5 CMB Nhóm 97 – Stillwater Travis South đã chính thức khởi động từ quý IV năm 2024 với các công tác chuẩn bị và phát triển hạ tầng ban đầu. Các hạng mục như giải phóng mặt bằng, san lấp, mở rộng hệ thống cấp thoát nước và chuẩn bị cơ sở hạ tầng công cộng đã được triển khai để tạo nền tảng cho giai đoạn xây dựng chính.

Trong năm 2025, dự án sẽ bước vào giai đoạn xây dựng hai tòa nhà logistics công nghiệp hạng A, bao gồm kết cấu khung, hoàn thiện ngoại thất, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện – nước và các tiện ích liên quan. Các công việc tiếp theo sẽ tập trung vào hoàn thiện nội thất, bãi đậu xe và các hạng mục hỗ trợ để đảm bảo công trình sẵn sàng cho hoạt động cho thuê.

Theo kế hoạch, dự án dự kiến hoàn thành vào quý IV năm 2025. Thời điểm này, cả hai tòa nhà sẽ được bàn giao với đầy đủ tiện ích, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế của bất động sản logistics công nghiệp, sẵn sàng đón khách thuê và đưa vào khai thác thương mại.

điểm mạnh dự án

Dự án CMB Nhóm 97 đã nhận chấp thuận I-956F

Việc dự án nhận I-956F điều đó có nghĩa là Sở Di trú và Nhập tịch Mỹ( USCIS) đã xem xét và chấp thuận dự án này đáp ứng các tiêu chí của chương trình EB-5. Nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm về tính an toàn của khoản đầu tư và sở hữu Thẻ xanh Mỹ

Đồng thời, nhà đầu tư EB-5 khi nộp đơn I-526E vào một dự án đã được phê duyệt I-956F sẽ được xét duyệt nhanh hơn, vì Sở Di trú và Nhập tịch Mỹ( USCIS) chỉ cần xem xét hồ sơ của nhà đầu tư để đưa ra quyết định phê duyệt.

So với các dự án chưa nhận I-956F, dự án này có lợi thế thu hút nhà đầu tư hơn do đã vượt qua quá trình kiểm tra pháp lý và tài chính chặt chẽ.

Chiến lược hoàn vốn rõ ràng

Dự án dự kiến sẽ được bán vào cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027. Khi đó, vốn EB-5 sẽ được hoàn trả từ doanh thu bán dự án, mang lại lộ trình hoàn vốn minh bạch và chắc chắn cho nhà đầu tư.

Số lượng việc làm tạo ra vượt xa yêu cầu

Dự án CMB Nhóm 97 – Stillwater Travis South được đánh giá có độ an toàn cao nhờ khả năng tạo việc làm vượt trội – yếu tố then chốt quyết định sự thành công của hồ sơ xin thẻ xanh EB-5. Dự án ước tính sẽ tạo ra 303 việc làm đủ điều kiện, tương đương 15,9 việc làm cho mỗi nhà đầu tư với tỷ lệ việc làm dôi dư là 59,5%, cao hơn so với yêu cầu tối thiểu của Sở di trú và Nhập tịch Mỹ (USCIS). Điều này giúp giảm thiểu tối đa rủi ro liên quan đến việc làm cho nhà đầu tư. 

Với lượng việc làm dồi dào và tính khả thi cao, dự án không chỉ nâng cao cơ hội được phê duyệt hồ sơ định cư mà còn khẳng định sự chắc chắn và tiềm năng phát triển bền vững, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho nhà đầu tư.

Đảm bảo nguồn vốn EB-5 an toàn

Cam kết 100% quyền sở hữu (100% Membership/Ownership Pledge)

• Để bảo đảm cho việc thực hiện đầy đủ và nhanh chóng tất cả các nghĩa vụ tài chính, Bên vay (Stillwater Capital) trong dự án CMB Nhóm 97 sẽ chuyển nhượng, chuyển giao, cấp quyền lợi bảo đảm và cầm cố cho Bên cho vay (NCE EB-5). 
• Một tài khoản ký quỹ lãi suất (Interest Reserve Account) đã được tài trợ đầy đủ, nhằm đảm bảo các khoản lãi suất cho vay EB-5 luôn được thanh toán đúng hạn trong suốt giai đoạn xây dựng. Đây là biện pháp an toàn quan trọng, đặc biệt khi dự án chưa tạo ra doanh thu ban đầu.
• Một thỏa thuận vay liên đới (Intercreditor Agreement)đã được ký kết giữa Nhóm 97 và bên cho vay cấp cao (Crestline), quy định rõ ràng quyền ưu tiên và nghĩa vụ của từng bên. Điều này giúp khoản vay EB-5 được bảo vệ, quy trình hoàn trả vốn được minh bạch và giảm thiểu rủi ro xung đột giữa các bên cho vay.

Tài khoản cầm cố dòng tiền (Cashflow Pledge Account)

Toàn bộ 100% dòng tiền khả dụng từ dự án sẽ được giữ trong Tài khoản Cầm cố Dòng tiền, theo Thỏa thuận Bảo chứng và DACA (Deposit Account Control Agreement) giữa bên vay, bên cho vay và ngân hàng. Cơ chế này giúp kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích.

Đảm bảo hoàn thành (Completion Protection)

Chủ đầu tư đã ký kết cam kết hoàn thành xây dựng dự án CMB Nhóm 97, bất kể tình huống nào. Hiện hoạt động xây dựng đã khởi động, và các hạng mục cho bên thuê sẽ được triển khai ngay sau khi hai tòa nhà chính hoàn thành.

Quản lý quỹ bên thứ ba (Crestline)

Toàn bộ vốn vay sẽ được giữ tại ngân hàng và chỉ được giải ngân theo quy trình rút tiền (draw process), dựa trên tiến độ thực tế của dự án. Cơ chế này đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích, tránh lạm dụng hoặc sai lệch trong triển khai.

Nhà phát triển dự án uy tín

Stillwater Capital là một công ty bất động sản tư nhân hàng đầu tại Mỹ, có trụ sở tại Texas, nổi bật với năng lực triển khai các dự án phức hợp và quy mô lớn.

• Stillwater có kinh nghiệm phát triển nhiều loại hình bất động sản đặc thù, từ cộng đồng đa gia đình đô thị (urban multifamily), bất động sản đa mục đích (mixed-use), đến bất động sản công nghiệp và logistics.
• Thành tích nổi bật: Stillwater đã và đang triển khai nhiều dự án logistics công nghiệp tại Texas như 121 Technology Park (Allen, TX), Oak Grove Logistics (Fort Worth, TX) và Forney Logistics Crossing (ngoại ô Dallas, TX), qua đó củng cố uy tín trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp – logistics.

Trung tâm vùng CMB giàu kinh nghiệm

Trung tâm vùng CMB là một trong những trung tâm vùng lâu đời và uy tín nhất tại Mỹ, với hơn 28 năm kinh nghiệm trong việc triển khai các dự án đầu tư định cư EB-5. 

Thành tích ấn tượng của CMB

• 6.700+ gia đình từ hơn 100 quốc gia đã tham gia chương trình EB-5 thông qua CMB.
• 5.600+ đơn I-526 được phê duyệt
• 2.900+ đơn I-829 được phê duyệt
• 2.900+ nhà đầu tư đã hoàn vốn thành công
• 100% dự án được USCIS phê duyệt
• 1,4+ tỷ USD vốn EB-5 đã hoàn trả cho nhà đầu tư

CMB và Stillwater – Mối quan hệ hợp tác EB-5 thành công

Sự hợp tác giữa CMB Regional Centers – một trong những trung tâm vùng EB-5 lâu đời và uy tín nhất tại Mỹ cùng Stillwater Capital – nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Texas – đã tạo ra những kết quả đáng tin cậy cho nhà đầu tư EB-5.

Thành tích nổi bật

• 4 dự án EB-5 đã triển khai
• 4 dự án EB-5 được USCIS chấp thuận I-526/I-924
• 2 dự án được chấp thuận I-829
• 4 dự án đã hoàn vốn