Nhà Đầu Tư EB-5 Có Thể Mua Nhà Mỹ Trước Khi Nhận Thẻ Xanh?

Nhà đầu tư EB-5 có thể mua nhà Mỹ trước khi nhận được Thẻ xanh? Đây là câu hỏi được rất nhiều nhà đầu tư EB-5 đặt ra khi chuẩn bị cho kế hoạch định cư tại Mỹ. Việc mua bất động sản tại Mỹ không chỉ mang lại sự chủ động về chỗ ở cho gia đình mà còn giúp nhà đầu tư tận dụng cơ hội sở hữu tài sản tại một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất thế giới. Tuy nhiên, việc chưa có thẻ xanh có thể khiến nhiều người lo ngại về rào cản pháp lý, vấn đề chuyển tiền quốc tế, cũng như khả năng vay mua nhà.

Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn rõ ràng và chi tiết để giải đáp câu hỏi: Nhà đầu tư EB-5 có thể mua nhà tại Mỹ trước khi nhận được Thẻ xanh không? Từ quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài, các hình thức thanh toán phù hợp, đến những lưu ý về thuế, pháp lý và lựa chọn bất động sản – tất cả sẽ được trình bày đầy đủ, dễ hiểu. Nếu bạn đang có ý định ổn định cuộc sống tại Mỹ hoặc đầu tư dài hạn vào bất động sản, đừng bỏ qua những thông tin quan trọng có trong nội dung này.

Nhà đầu tư EB-5 có được phép mua nhà tại Mỹ không?

Câu trả lời là có. Hiện không có quy định nào trong chương trình EB-5 cấm nhà đầu tư mua bất động sản tại Mỹ trước khi được cấp thẻ xanh. Chương trình EB-5 tập trung vào việc đầu tư vào các doanh nghiệp thương mại mới nhằm tạo việc làm, chứ không giới hạn quyền sở hữu bất động sản của người nộp đơn.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư EB-5 lựa chọn mua nhà hoặc bất động sản tại Mỹ như một phần trong kế hoạch định cư và ổn định cuộc sống lâu dài cho gia đình. Việc sở hữu bất động sản từ sớm không chỉ mang lại cảm giác an toàn, mà còn giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc chuẩn bị nơi ở và tận dụng cơ hội đầu tư sinh lời.

Tuy nhiên, dù việc mua nhà là hoàn toàn hợp pháp, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ các yếu tố tài chính, pháp lý và quy định chuyển tiền quốc tế. Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, làm việc với luật sư bất động sản và chuyên gia tư vấn uy tín sẽ giúp quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ, an toàn và đúng pháp luật.

Xem thêm: 3 Lý Do Để Mua Nhà Mỹ Trong Mùa Hè Năm Nay

Các lưu ý cho nhà đầu tư EB-5 khi vay mua nhà tại Mỹ

Đối với những người không phải công dân hoặc thường trú nhân Mỹ, việc vay vốn mua nhà tại Mỹ thường gặp nhiều khó khăn hơn. Vì nhà đầu tư EB-5 vẫn đang trong quá trình xin thẻ xanh, nên về mặt pháp lý họ chưa được xem là thường trú nhân – điều này khiến các lựa chọn vay bị hạn chế. Dưới đây là một số điểm chính cần lưu ý:

Khó tiếp cận với khoản vay thế chấp truyền thống

Tại Mỹ, các ngân hàng và tổ chức cho vay không được phép phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch. Tuy nhiên, họ có quyền yêu cầu thông tin về tình trạng thường trú hoặc tình trạng nhập cư của bạn và cân nhắc yếu tố này khi đánh giá khả năng trả nợ.

Chẳng hạn, để đủ điều kiện vay thế chấp, bạn cần có thu nhập ổn định tại Mỹ và điểm tín dụng cao — nhưng người mới đến Mỹ chưa có. Vì lý do này, các ngân hàng thường ưu tiên cho công dân hoặc thường trú nhân khi xét duyệt khoản vay.

Đối với nhà đầu tư EB-5, do chưa có thẻ xanh hoặc tình trạng cư trú lâu dài, nên khó đủ điều kiện vay theo chương trình vay chuẩn. Dù vậy, vẫn có một số tổ chức tài chính cung cấp gói vay dành cho người nước ngoài, dựa trên hồ sơ tài chính thay thế hoặc tình trạng thị thực.

Xem thêm: Thuật Ngữ Trong Giao Dịch Bất Động Sản Mỹ

Yêu cầu thanh toán trước 

Nếu nhà đầu tư EB-5 đủ điều kiện vay tiền mua nhà, thì thường sẽ phải đặt cọc cao hơn so với công dân hoặc thường trú nhân Mỹ. Lý do là vì ngân hàng đánh giá những người chưa có thẻ xanh là đối tượng rủi ro cao hơn, do:

• Không chắc chắn họ có được thẻ xanh hay không
• Chưa có sự ổn định lâu dài tại Mỹ

Do đó, mức đặt cọc thường dao động 30–50% giá trị bất động sản, thay vì 10–20% như thông thường.

Các lựa chọn tài chính thay thế

Vì gặp khó khăn trong việc tiếp cận các ngân hàng truyền thống, nhiều nhà đầu tư nước ngoài chọn làm việc với các tổ chức cho vay – những nơi linh hoạt hơn về yêu cầu hồ sơ và tình trạng nhập cư.

Chẳng hạn như với Chương trình Foreign National Mortgage – Bạn không cần có thẻ xanh hay quốc tịch Mỹ để đủ điều kiện tham gia, chỉ cần bạn có visa Mỹ hợp lệ (du lịch, du học, công tác…) có số vốn tối thiểu là 35% giá trị căn nhà định mua dưới dạng tiền mặt, bạn hoàn toàn có thể vay phần còn lại để sở hữu bất động sản tại Mỹ và có lãi suất cao hơn từ 0,5% đến 1% mỗi năm. 

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư EB-5 chọn phương án mua nhà bằng tiền mặt vì cách này giúp loại bỏ hoàn toàn nhu cầu vay vốn, đồng thời đơn giản hóa và rút ngắn quy trình mua nhà. Việc không phụ thuộc vào ngân hàng cũng giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn trong việc đàm phán và chốt giao dịch nhanh chóng. Tuy nhiên, phương án này phù hợp chủ yếu với những cá nhân có tiềm lực tài chính mạnh hoặc giá trị tài sản ròng cao.

Xem thêm: Có Thể Vay Mua Nhà Ở Mỹ Khi Chưa Định Cư?

Các loại thuế mà nhà đầu tư EB-5 cần lưu ý khi mua nhà Mỹ

Ngay cả khi nhà đầu tư chưa có thẻ xanh hoặc chưa là công dân Mỹ, việc sở hữu tài sản tại Mỹ vẫn có thể khiến họ phải chịu một số loại thuế liên quan.

Bên cạnh các khoản thuế phổ biến như thuế thu nhập (nếu bất động sản được cho thuê), nhà đầu tư cũng cần chủ động đưa các loại thuế khác vào kế hoạch tài chính tổng thể. Những loại thuế này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sở hữu và hiệu quả đầu tư dài hạn. Dưới đây là các loại thuế quan trọng mà nhà đầu tư EB-5 nên lưu ý khi mua nhà tại Mỹ.

Thuế bất động sản

Mọi chủ sở hữu bất động sản tại Mỹ đều phải trả thuế bất động sản cho chính quyền địa phương. Mức thuế này được tính dựa trên giá trị tài sản đã được thẩm định (assessed value).

Một yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý là mức thuế suất có sự khác biệt lớn giữa các bang, thậm chí giữa các quận trong cùng một tiểu bang. Do đó, vị trí địa lý của bất động sản có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí sở hữu. Ở một số khu vực, thuế bất động sản có thể chiếm một phần lớn trong chi phí duy trì nhà ở hằng năm.

Thuế thu nhập từ vốn

Khi bán bất động sản tại Mỹ, nhà đầu tư EB-5 có thể phải chịu thuế thu nhập từ phần lợi nhuận thu được, hay còn gọi là thuế lãi vốn.

Nếu bất động sản được nắm giữ hơn 1 năm, nhà đầu tư có thể đủ điều kiện áp dụng mức thuế lãi vốn dài hạn, thường thấp hơn so với thuế suất ngắn hạn. Đây là một yếu tố giúp tối ưu hóa chi phí thuế khi lập kế hoạch bán tài sản.

Tuy nhiên, dù đủ điều kiện hưởng mức thuế ưu đãi, thuế lãi vốn vẫn được tính dựa trên phần lợi nhuận ròng từ giao dịch, tùy thuộc vào nhiều yếu tố như giá bán, thời gian nắm giữ và bất kỳ cải tạo nào được thực hiện đối với bất động sản.

Thuế di sản

Luật thuế di sản của Mỹ có thể áp dụng đối với công dân nước ngoài sở hữu bất động sản tại Mỹ, kể cả khi người đó chưa phải là thường trú nhân. Loại thuế này được đánh vào giá trị tài sản được chuyển nhượng sau khi người sở hữu qua đời.

Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của chuyên gia lập kế hoạch tài sản và luật sư thuế để rõ các mức miễn trừ thuế áp dụng cho người không cư trú và cơ cấu lại cách thức sở hữu bất động sản (ví dụ: thông qua quỹ tín thác, công ty holding hoặc hình thức pháp lý khác) nhằm giảm thiểu gánh nặng thuế cho người thừa kế.

Xem thêm: Mỹ Tiếp Tục Phỏng Vấn Thị Thực Du Học Sau Thời Gian Tạm Dừng

Vấn đề pháp lý mà nhà đầu tư cần cân nhắc 

Mặc dù không có quy định nào cấm nhà đầu tư EB-5 mua bất động sản tại Mỹ trước khi nhận Thẻ xanh, nhưng vẫn tồn tại một số vấn đề pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ.

Trước hết, việc sở hữu bất động sản không đồng nghĩa với việc có quyền cư trú hợp pháp hoặc dài hạn tại Mỹ. Để được sinh sống và làm việc tại Mỹ một cách hợp pháp, nhà đầu tư cần hoàn tất toàn bộ quy trình đầu tư EB-5 – bao gồm việc được chấp thuận đơn I-526E, nộp hồ sơ xin thị thực định cư và nhận thẻ xanh có điều kiện.

Một số vấn đề xảy ra ở những người đang giữ các loại thị thực như B-1/B-2 (du lịch hoặc công tác ngắn hạn) – những loại visa này không cho phép người sở hữu thể hiện “ý định định cư”. Việc mua bất động sản hoặc nộp đơn chuyển diện sang EB-5 quá sớm sau khi nhập cảnh bằng thị thực du lịch có thể bị xem là vi phạm điều kiện thị thực.

Nếu bạn đang sở hữu thị thực này và có kế hoạch mua nhà hoặc chuyển sang diện EB-5, hãy tham vấn luật sư di trú giàu kinh nghiệm để tránh những rủi ro liên quan đến “ý định nhập cư” và đảm bảo hồ sơ không bị từ chối 

Để đảm bảo khoản đầu tư bất động sản phù hợp với các yêu cầu của chương trình EB-5 cũng như mục tiêu dài hạn về cư trú và tài chính, nhà đầu tư nên chủ động làm việc với các chuyên gia có kinh nghiệm trong các lĩnh vực: luật sư di trú, đơn vị tư vấn di trú và chuyên gia tư vấn bất động sản.

American Plus Group – Công ty tư vấn di trú uy tín tại Việt Nam

American Plus Group hiện đang là đối tác chính của các Trung tâm vùng hàng đầu tại Mỹ như: CMB, Civitas, Arcfe, EB5United… Chúng tôi luôn sẵn sàng đưa ra các thông tin tư vấn chính xác, kịp thời với toàn bộ các khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

American Plus Group – với hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường di trú tại Việt Nam, chúng tôi cùng đội ngũ Luật sư dày dạn kinh nghiệm trong việc thực hiện, xử lý hồ sơ đầu tư visa EB-5 như Foster Global, Fragomen, Greenberg & Traurig…đã mang đến tỷ lệ thành công về thẻ xanh cho các nhà đầu tư là 100%. Không chỉ tham gia tư vấn, thực hiện hồ sơ ban đầu, chúng tôi cam kết sẽ đồng hành cùng các nhà đầu tư đến giai đoạn cuối cùng của thẻ xanh 10 năm tại Mỹ.

Các nhà đầu tư Việt Nam đang có nhiều ưu tiên về thời gian thụ lý khi chọn lựa các dự án thuộc khu vực nông thôn, thất nghiệp cao và xây dựng cơ sở hạ tầng. Quý nhà đầu tư muốn biết thêm thông tin chi tiết về dự án và mong muốn tìm hiểu cơ hội làm việc và định cư Mỹ, vui lòng liên hệ đội ngũ APG (American Plus) theo hotline 094 806 4444 để được chuyên gia di trú và luật sư quốc tế hàng đầu tư vấn tham gia chương trình EB-5, đảm bảo tỷ lệ thành công 100%