KHU ĐÔ THỊ COTA VERA 3

Cota Vera 3 là dự án EB-5 thứ tư của Tập đoàn HomeFed, tọa lạc tại Chula Vista, San Diego, thuộc khu đô thị Otay Ranch – khu vực được đánh giá cao về chất lượng sống, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu nhà ở bền vững. Đây cũng là nơi HomeFed đã triển khai thành công các dự án EB-5 trước đó như Escaya, Cota Vera 1 và Cota Vera 2, tạo dựng được uy tín vững chắc với cộng đồng nhà đầu tư quốc tế.

Với nền tảng vững chắc từ chủ đầu tư HomeFed, vị trí chiến lược tại San Diego và mô hình phát triển đã được kiểm chứng qua các dự án trước, Cota Vera 3 đang được xem là một trong những dự án EB-5 tiêu biểu dành cho nhà đầu tư tìm kiếm sự an tâm trong giai đoạn hiện nay.

Xem thêm: Công ty American Plus Trực Tiếp Khảo Sát Dự Án Cota Vera Tháng 08/2024

mô tả dự án

Cota Vera 3 là giai đoạn phát triển tiếp theo trong tổng thể khu đô thị Cota Vera – nơi HomeFed đã triển khai thành công các dự án EB-5 trước đó như Cota Vera 1, Cota Vera 2 và dự án Escaya. Việc phát triển Cota Vera 3 trên nền tảng sẵn có, giúp dự án tận dụng hiệu quả quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thị trường hiện hữu, qua đó hạn chế đáng kể rủi ro triển khai so với các dự án hoàn toàn mới.

Dự án Cota Vera 3 được quy hoạch với quy mô lớn và cấu trúc phát triển đa dạng, bao gồm:

• 684 căn hộ cho thuê đa gia đình
• 121 căn nhà ở riêng lẻ để bán
• Các khu bán lẻ tích hợp phục vụ cư dân nội khu

Toàn bộ dự án được chia thành 4 phân khu phát triển riêng biệt, gồm ba khu căn hộ cho thuê là Cameo, Harmony và Serenity, cùng một khu nhà ở riêng lẻ để bán là Rivano. Mỗi phân khu được quy hoạch với định hướng và hệ thống tiện ích riêng, hướng đến các nhóm cư dân khác nhau nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ trong tổng thể khu đô thị.

Cách phân chia này giúp dự án đa dạng hóa trải nghiệm sống cho cư dân, đồng thời tạo ra nhiều nguồn doanh thu ổn định, hỗ trợ hiệu quả cho vận hành dự án và chiến lược hoàn vốn EB-5 trong dài hạn.

Vị trí dự án 

Dự án EB-5 Cota Vera 3 tọa lạc tại thành phố Chula Vista, hạt San Diego, bang California – khu vực được xem là một trong những trung tâm phát triển đô thị mới năng động của Nam California. Thành phố này nằm ở phía nam San Diego, gần biên giới Mỹ – Mexico và đóng vai trò kết nối giữa khu đô thị ven biển với các khu dân cư, thương mại đang mở rộng về phía đông.

Đồng thời, sở hữu lợi thế kết nối giao thông thuận tiện thông qua các trục đường huyết mạch như SR-125, I-805 và I-5, giúp cư dân dễ dàng di chuyển đến trung tâm San Diego, sân bay quốc tế và các khu việc làm lớn trong khu vực chỉ trong khoảng 20–30 phút.

Ngoài ra, vị trí gần các trung tâm thương mại và logistics quan trọng như San Ysidro và Otay Mesa góp phần duy trì nhu cầu nhà ở ổn định và lâu dài. Đặc biệt, dự án nằm trong khu vực việc làm mục tiêu (TEA), cho phép nhà đầu tư tham gia chương trình EB-5 với mức vốn ưu đãi, phù hợp với mục tiêu tạo việc làm và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Cơ cấu vốn dự án

• Vốn vay ngân hàng ($211.687.250): Chiếm khoảng 50%. Đây là tỷ lệ đòn bẩy tài chính hợp lý, cho thấy dự án đã được thẩm định kỹ lưỡng trước khi cấp vốn.
• Vốn chủ sở hữu ($102.241.951): Chiếm khoảng 25%. Việc chủ đầu tư góp 1/4 tổng vốn dự án là một cam kết tài chính mạnh mẽ, giúp giảm rủi ro cho các nhà đầu tư EB-5. 
• Vốn vay cấp cao EB-5 ($103.200.000): Chiếm khoảng 25%. Tỷ lệ này khá thấp trong tổng cơ cấu vốn, chứng tỏ dự án không quá phụ thuộc vào tiền của nhà đầu tư định cư để hoàn thành.

Tổng hợp các yếu tố trên, có thể thấy cơ cấu vốn của dự án EB-5 Cota Vera 3 được xây dựng theo hướng thận trọng, ưu tiên an toàn và tính bền vững. Đây là dạng dự án phù hợp với những nhà đầu tư mong muốn một lựa chọn EB-5 rõ ràng, minh bạch, có nền tảng tài chính vững và mức độ rủi ro được kiểm soát, đặc biệt trong bối cảnh chương trình EB-5 ngày càng được giám sát chặt chẽ.

Tiến trình dự án

Tiến độ triển khai của dự án EB-5 Cota Vera 3 cho thấy một lộ trình phát triển dài hạn nhưng được quy hoạch rõ ràng, phù hợp với tính chất của một dự án khu đô thị quy mô lớn. Toàn bộ bốn phân khu của dự án đều bắt đầu giai đoạn lập kế hoạch từ quý I/2025, sau đó bước vào xây dựng vào tháng 3 năm 2026 và lần lượt đưa sản phẩm ra thị trường trong giai đoạn 2027–2029. Cách triển khai theo từng giai đoạn giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt hơn rủi ro xây dựng, tài chính và thị trường.

Tiến độ dự án được xem là phù hợp với yêu cầu tạo việc làm. Phần lớn việc làm EB-5 được tạo ra trong giai đoạn xây dựng từ 2026 đến 2028, trùng khớp với thời điểm nộp và xét duyệt hồ sơ I-526E của nhà đầu tư. Điều này giúp giảm rủi ro về thời điểm tạo việc làm – một yếu tố thường khiến nhà đầu tư lo ngại khi dự án có thời gian ngắn.

điểm mạnh dự án

Dự án Cota Vera 3 hội tụ đủ yếu tố của dự án EB-5 thành công

Thành công được kiểm chứng từ 3 dự án trước đó

Một trong những yếu tố then chốt giúp dự án EB-5 Cota Vera 3 thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư chính là sự thành công đã được kiểm chứng của ba dự án trước đó. 

Cụ thể, hơn 700 nhà đầu tư EB-5 tham gia vào những dự án như Village of Escaya, Cota Vera 1 và Cota Vera 2 đã và đang bước vào quá trình hoàn vốn, tiến tới giai đoạn thẻ xanh vĩnh viễn (I-829). Đây là cột mốc quan trọng trong chương trình EB-5, cho thấy dự án không chỉ tạo đủ số lượng việc làm theo yêu cầu của USCIS, mà còn được triển khai đúng tiến độ và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý.

Tính đến nay, các dự án do HomeFed phát triển tại San Diego đã thu hút hơn 2.000 gia đình đến sinh sống, hình thành một cộng đồng dân cư ổn định với nhu cầu ở thực cao. Đây là minh chứng rõ ràng cho tính bền vững của mô hình phát triển, đồng thời củng cố thêm niềm tin của nhà đầu tư đối với Cota Vera 3.

Dự án đã nộp I-956F

Dự án đã hoàn tất việc nộp hồ sơ I-956F lên Sở di trú và nhập tịch Mỹ (USCIS) và dự kiến được chấp thuận vào tháng 4/2026. Việc nộp I-956F cho thấy dự án đã được chuẩn bị đầy đủ về cấu trúc đầu tư, kế hoạch tạo việc làm và các yếu tố pháp lý theo quy định mới của chương trình EB-5. 

Chiến lược hoàn vốn

Chiến lược hoàn vốn của dự án EB-5 Cota Vera 3 được đánh giá là rõ ràng và có biên an toàn cao, dựa trên dòng tiền ròng gấp 3,8 lần vốn vay EB-5.

Theo số liệu dự kiến, tổng dòng tiền ròng của dự án sau khi trừ khoản vay ngân hàng đạt khoảng 388,8 triệu USD, trong khi tổng vốn vay EB-5 chỉ ở mức 103,2 triệu USD. Được tạo ra từ nhiều nguồn thu khác nhau, bao gồm: thu nhập ròng từ cho thuê, doanh thu bán các khu căn hộ và doanh thu bán nhà tạo nên một hệ thống dòng tiền đa tầng, giúp giảm rủi ro nếu một phân khúc thị trường gặp biến động.

Vốn EB-5 giữ vị trí đầu tiên trên đất thế chấp

Vốn EB-5 giữ vị trí ưu tiên (first position trust deed) trong cơ cấu tài chính, được đảm bảo bằng thế chấp chủ quyền đất của Tập Đoàn HomeFed. Việc EB-5 giữ vị trí ưu tiên trong thứ tự hoàn trả cho thấy dự án được thiết kế theo hướng thận trọng, nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư trong toàn bộ vòng đời dự án.

Thời gian hoàn vốn ngắn 

Dự án được cấu trúc với kỳ hạn khoản vay 3 năm kèm gia hạn 1 năm, được xem là tương đối ngắn so với mặt bằng chung của các dự án EB-5 hiện nay. Thời hạn vay rõ ràng giúp nhà đầu tư có cái nhìn minh bạch hơn về lộ trình thu hồi vốn, đồng thời phản ánh sự tự tin của chủ đầu tư vào tiến độ triển khai và khả năng tạo dòng tiền của dự án.

Số lượng việc làm tạo ra vượt xa yêu cầu

Dự án yêu cầu tạo ra 1290 việc làm cho 129 nhà đầu tư EB-5, trong khi tổng số việc làm dự kiến tạo ra lên đến 1937 tương đương với khoảng 15 việc làm/ mỗi nhà đầu tư EB-5, vượt xa yêu cầu tối thiểu 10 việc làm theo quy định của USCIS. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro về hồ sơ định cư, đặc biệt trong các giai đoạn xét duyệt I-526E và I-829.

Giám sát tài chính bởi bên thứ 3 độc lập

Dự án Cota vera 3 được giám sát tài chính bởi PRXY (Proxy Financial) – một trong những đơn vị quản lý quỹ EB-5 bên thứ ba uy tín hàng đầu tại Mỹ. PRXY đảm nhiệm vai trò Fund Administrator độc lập, giám sát toàn bộ dòng vốn EB-5 nhằm đảm bảo tính minh bạch, tuân thủ và an toàn tuyệt đối cho nhà đầu tư.

PRXY đã được lựa chọn làm administrator cho nhiều dự án nổi bật như Grand Park, Rocky River, và nhiều dự án EB-5 quy mô lớn khác. Đội ngũ sáng lập của PRXY gồm Sam Newbold – luật sư di trú EB-5 danh tiếng, và Connor Irish – chuyên gia tài chính bất động sản, đã giúp công ty trở thành đối tác tin cậy của các trung tâm vùng và chủ đầu tư EB-5 trên toàn nước Mỹ.

HomeFed – Đơn vị đầu tư giàu kinh nghiệm, tài chính mạnh

HomeFed là một trong những tập đoàn phát triển bất động sản dài hạn có vị thế hàng đầu tại Mỹ, chuyên triển khai các khu đô thị quy hoạch tổng thể (master-planned communities) tại California và nhiều bang trọng điểm.

Được thành lập từ năm 1988 tại California, HomeFed hiện là chủ sở hữu quỹ đất dân cư lớn nhất tại Hạt San Diego. Danh mục dự án của tập đoàn bao gồm nhiều khu đô thị được đánh giá cao về quy hoạch, kiến trúc và phát triển cộng đồng, trong đó không ít dự án đã nhận giải thưởng quốc gia trong lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở.

Trong lĩnh vực EB-5, HomeFed được xem là một trong những nhà phát triển nhiều kinh nghiệm nhất tại Mỹ. Tại San Diego, tập đoàn đã triển khai thành công ba dự án EB-5 quy mô lớn:

• Village of Escaya – đã hoàn thành
• Cota Vera 1 – đang ở giai đoạn hoàn thiện, đạt khoảng 90% tiến độ
• Cota Vera 2 – đang xây dựng với tiến độ tích cực

Tổng cộng, HomeFed đã huy động và triển khai gần 400 triệu USD vốn EB-5 cho các cộng đồng đô thị này. Bên cạnh năng lực triển khai dự án, HomeFed còn được hậu thuẫn tài chính bởi Jefferies Financial Group (NYSE: JEF) – một trong những tập đoàn đầu tư đa ngành lâu đời tại Mỹ, với vốn hóa thị trường khoảng 15 tỷ USD. Jefferies là ngân hàng đầu tư toàn cầu, xếp hạng top 10 thế giới về doanh thu, đồng thời là công ty niêm yết với hệ thống báo cáo tài chính minh bạch và chuẩn mực.

Nền tảng tài chính vững mạnh từ Jefferies giúp HomeFed có khả năng triển khai các dự án kéo dài nhiều năm, duy trì dòng vốn ổn định và tăng mức độ an tâm cho nhà đầu tư EB-5 trong chiến lược hoàn vốn dài hạn.