6 Nguyên Tắc Đầu Tư Dự Án EB-5 Bất Động Sản Quan Trọng

Trong hành trình đầu tư EB-5, bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực hấp dẫn và an toàn. Tuy nhiên, để đảm bảo khoản đầu tư không chỉ mang lại cơ hội định cư Mỹ mà còn tối ưu hiệu quả tài chính, nhà đầu tư cần nắm vững những nguyên tắc cốt lõi trong quản trị và vận hành dự án. Bài viết này sẽ giúp bạn khám phá 6 nguyên tắc đầu tư dự án EB-5 bất động sản quan trọng mà mọi nhà đầu tư EB-5 nên biết. 

Nguyên tắc đầu tư dự án EB-5 bất động sản

Mặc dù các dự án EB-5 có sự khác biệt về mặt pháp lý và nguyên tắc hoạt động, nhưng cơ chế tài chính và yếu tố thành công của chúng lại tương tự nhau. Dưới đây là các tắc then chốt:

Cơ chế khuyến khích tài chính và sự đồng bộ lợi ích quản lý

Đồng bộ lợi ích giữa bên quản lý dự án và chủ đầu tư là yếu tố then chốt quyết định thành công. Khi lợi ích của nhà phát triển bất động sản gắn liền với hiệu quả của dự án, họ sẽ có động lực mạnh mẽ hơn để đảm bảo tiến độ và kết quả.

Nhà đầu tư nên xem xét liệu chủ dự án EB-5 có “skin in the game” (tức là có bỏ vốn tự thân) hay không, lợi ích tài chính có dựa theo hiệu suất thực tế hay chỉ dừng lại ở mức phí quản lý cố định.

Nợ và đòn bẩy 

Việc sử dụng vốn vay có thể giúp gia tăng lợi nhuận và mở rộng quy mô dự án nhanh chóng, nhưng luôn cần cân bằng giữa lợi ích và rủi ro. Tỷ lệ vốn vay hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực, ngược lại khi khoản vay quá lớn thì dự án sẽ mất khả năng thanh toán khi dòng tiền gặp khó khăn.

Với dự án EB-5 bất động sản, nhà đầu tư cần kiểm tra mức nợ trên tổng giá trị dự án (Loan-to-Value Ratio) và thứ tự ưu tiên của khoản vay. Khoản EB-5 thường xếp sau ngân hàng, nên mức nợ càng cao thì rủi ro mất vốn càng lớn.

Xem thêm: Câu Hỏi Thường Gặp Về Việc Tăng Phí Visa H-1B

Điều khoản ràng buộc

Các điều khoản pháp lý được thiết lập nhằm bảo vệ nhà đầu tư và kiểm soát hành vi của bên vay. Chúng giúp đảm bảo dự án tuân thủ đúng quy định và hoạt động minh bạch trong suốt quá trình triển khai. Các điều khoản này có thể quy định giới hạn tỷ lệ nợ tối đa, yêu cầu cung cấp báo cáo tài chính định kỳ, hoặc cấm phân phối lợi nhuận khi chưa đạt được những chỉ tiêu nhất định.

Trong các dự án EB-5 bất động sản, điều khoản ràng buộc đóng vai trò như một “lớp bảo vệ an toàn”, buộc chủ đầu tư phải duy trì tiến độ xây dựng, tuân thủ yêu cầu tạo việc làm, và cung cấp báo cáo minh bạch thường xuyên. Điều này giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về tính an toàn của nguồn vốn.

Xem thêm: Hộ Chiếu Kép – Hướng Dẫn Cách Sử Dụng 2 Hộ Chiếu

Quyền sở hữu & kiểm soát 

Trong các dự án EB-5, nhà đầu tư thường giữ vai trò thụ động (limited partner), không trực tiếp điều hành dự án. Chính vì vậy, quyền sở hữu và mức độ kiểm soát cần được thể hiện minh bạch và cụ thể trong thỏa thuận đầu tư.

Một cơ chế rõ ràng về quyền biểu quyết, quyền tiếp cận thông tin và các điều khoản bảo vệ nhà đầu tư là vô cùng cần thiết. Điều này không chỉ giúp hạn chế rủi ro phát sinh mà còn tăng tính minh bạch, mang lại sự an tâm cho nhà đầu tư trong suốt quá trình tham gia dự án.

Dòng tiền và kế hoạch tài chính

Nguồn thu từ việc cho thuê hoặc khai thác bất động sản phải ổn định và đủ để trang trải chi phí vận hành cũng như thanh toán khoản vay. Đây là yếu tố then chốt phản ánh sức khỏe tài chính của dự án.

Thời điểm và phương thức hoàn vốn phải phù hợp với tiến trình định cư EB-5, nhằm đảm bảo nhà đầu tư có thể rút vốn đúng hạn và an toàn. Một dự án đáng tin cậy phải có kế hoạch thoái vốn minh bạch, khả thi và được xây dựng ngay từ đầu. Điều này không chỉ giúp bảo đảm an toàn nguồn vốn của nhà đầu tư mà còn hỗ trợ quá trình định cư, bởi Sở di trú và nhập tịch Mỹ (USCIS) yêu cầu chứng minh rằng dòng vốn đã tham gia và hợp pháp trước khi chấp thuận hồ sơ.

Báo cáo và quản trị 

Một hệ thống báo cáo và giám sát chặt chẽ là nền tảng để quản trị hiệu quả. Việc quản trị tốt giúp phát hiện sớm những vấn đề tiềm ẩn, đồng thời đảm bảo chiến lược và kế hoạch của dự án được triển khai đúng hướng.

Các dự án nghiêm túc thường có báo cáo tài chính định kỳ, có đơn vị giám sát độc lập và thiết lập cơ chế kiểm soát trong các quyết định quan trọng. Điều này tạo ra sự minh bạch và trách nhiệm giải trình cao hơn.

Đối với nhà đầu tư EB-5, nên ưu tiên lựa chọn dự án có cơ chế báo cáo rõ ràng về tiến độ xây dựng, số lượng việc làm được tạo ra, tình hình tài chính và kế hoạch hoàn vốn. Sự minh bạch này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn tăng khả năng thành công khi nộp hồ sơ định cư với Sở di trú và nhập tịch Mỹ (USCIS).

Việc áp dụng những nguyên tắc cốt lõi như cơ chế khuyến khích tài chính minh bạch, quản lý nợ hợp lý, các điều khoản ràng buộc chặt chẽ, quyền sở hữu & kiểm soát được bảo đảm, dòng tiền ổn định, kế hoạch hoàn vốn khả thi chính là nền tảng giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa thành công.

Xem thêm: Chính Phủ Mỹ Đóng Cửa – Người Việt Xin Visa Cần Lưu Ý Gì?

Các dự án EB-5 tốt hiện nay

Dự án Cota Vera 2

Cota Vera 2 là giai đoạn 2 của siêu dự án Cota Vera nằm tại Otay Ranch – một trong những cộng đồng quy hoạch dân cư lớn và thành công nhất tại Mỹ, thuộc khu vực Chula Vista, ngoại ô San Diego, California ( cách 15‑18 dặm đến trung tâm San Diego, gần biển và nhiều tiện ích). Dự án do HomeFed Corporation – công ty con thuộc Jefferies Financial Group – phát triển, đã từng thành công với Escaya và Cota Vera 1, với hơn 500 nhà đầu tư EB‑5 và gần 300 triệu USD vốn EB‑5 đã huy động.

Thông tin tổng quan về dự án Cota Vera 2

• Tổng diện tích khoảng 500 mẫu anh (≈ 202,34 ha) với kế hoạch xây dựng 3276 căn nhà, gồm: Nhà đơn lập, biệt thự liền kề, các căn hộ cao cấp cho thuê, khu nhà ở cho người cao tuổi và các tiện ích cộng đồng như trung tâm bán lẻ, trường tiểu học mới, công viên, đường đi bộ và đạp xe ngắm thung lũng Otay
• Tổng vốn đầu tư:  779 triệu USD.
• Vốn chủ sở hữu:  40% ( 312,96 triệu USD).
  Vốn EB‑5: 32% (249,6 triệu USD) từ 312 nhà đầu tư, mỗi suất đầu tư 800.000 USD + phí quản lý 70.000 USD
• Vốn vay xây dựng:  28% (216,5 triệu USD)

Tính đến tháng 7/2025, Cota Vera 2 đang tiến triển rất thuận lợi

• Các khu thuê đã vận hành, bắt đầu sinh dòng tiền.
• Hạ tầng khu đô thị đang được hoàn thiện để phục vụ cư dân và cộng đồng.
• Gần 60% lượng việc làm yêu cầu đã được tạo ra — đúng tiến độ để đảm bảo thẻ xanh
• Vốn EB‑5 đã giải ngân hợp lý, phù hợp tiến độ thi công và kế hoạch tài chính.

Lợi thế mà dự án mang lại cho các nhà đầu tư EB-5:

• Dự án TEA (Targeted Employment Area) — đủ điều kiện đầu tư 800.000 USD và nằm trong nhóm visa ưu tiên dành riêng cho TEA, giúp nhà đầu tư Việt Nam được xét duyệt nhanh hơn.
• I‑956F đã được USCIS phê duyệt chỉ sau 6 tháng: giúp rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ I‑526E
• Theo cập nhật mới nhất tháng 7/2025, dự án đã tạo ra 1830 việc làm đạt gần 60% yêu cầu — giúp củng cố hồ sơ EB‑5 an toàn hơn
• Cấu trúc tài chính bảo toàn: vốn EB‑5 chỉ chiếm 32%, vốn chủ sở hữu 40%, vốn vay xây dựng 28%. EB‑5 thay thế khoản vay bắc cầu và được bảo đảm bằng tài sản thế chấp đất của HomeFed 
• Hoàn vốn cho nhà đầu tư nếu hồ sơ I‑526E bị từ chối và đảm bảo hoàn thành dự án như cam kết.

Dự án Aspen School Housing (Rural)

Dự án EB-5 Aspen School Housing là một dự án phát triển xây dựng 31 căn nhà tại Aspen, Colorado, nhằm cung cấp nhà ở giá phải chăng cho giáo viên và nhân viên của học khu Aspen School District (ASD).

Thông tin tổng quan về dự án Aspen School Housing:

• Địa điểm: Dự án sở hữu 2 vị trí đắc địa tại trung tâm Aspen là 404 Park Avenue và 611 West Main Street
• Thời điểm bắt đầu khởi công dự án: Quý 3/2024
• Thời điểm dự kiến hoàn thành: Quý 2/2028
• Chi phí dự án: 61.86 triệu USD
• Tổng số vốn vay EB-5: 28 triệu USD
• Giá trị mỗi suất đầu tư: 800,000 USD
• Khả năng tạo việc làm: 12,9 việc làm/nhà đầu tư
• Số nhà đầu tư cần huy động: 35

Dự án Aspen School Housing là dự án EB-5 tiềm năng với khả năng thành công cao, đồng thời giúp quý nhà đầu tư và gia đình hiện thực hóa mong muốn định cư Mỹ.

Dự án Aspen School Housing thu hút nhiều nhà đầu tư EB-5 lựa chọn bởi:

• Sở hữu vị trí vàng tại khu nghỉ dưỡng, trượt tuyết nổi tiếng, thu hút nhiều khách du lịch trong nước và quốc tế mỗi năm
• Dự án thuộc Khu vực nông thôn (Vùng TEA) với 20% hạn ngạch cấp Thẻ xanh Mỹ ưu tiên mỗi năm với thời gian xét duyệt hồ sơ chỉ từ 13,5 tháng
• Đơn vị phát triển dự án đảm bảo hoàn trả vốn đầu tư EB-5 nếu Mẫu đơn I-526E không được phê duyệt
• Dự án được phát triển bởi M Development – chủ sở hữu 1,1 tỷ USD giá trị bất động sản tại Colorado và Florida.

Đồng hành cùng American Plus Group – Định cư Mỹ thông qua Visa EB-5

American Plus Group hiện đang là đối tác chính của các Trung tâm vùng hàng đầu tại Mỹ như: CMB, Civitas, Arcfe, EB5United… Chúng tôi luôn sẵn sàng đưa ra các thông tin tư vấn chính xác, kịp thời với toàn bộ các khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

American Plus Group – với hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường di trú tại Việt Nam, chúng tôi cùng đội ngũ Luật sư dày dạn kinh nghiệm trong việc thực hiện, xử lý hồ sơ Visa EB-5 như Foster Global, Fragomen, Greenberg & Traurig…đã mang đến tỷ lệ thành công về thẻ xanh cho các nhà đầu tư là 100%. Không chỉ tham gia tư vấn, thực hiện hồ sơ ban đầu, chúng tôi cam kết sẽ đồng hành cùng các nhà đầu tư đến giai đoạn cuối cùng của thẻ xanh 10 năm tại Mỹ.

Các nhà đầu tư Việt Nam đang có nhiều ưu tiên về thời gian thụ lý khi chọn lựa các dự án thuộc khu vực nông thôn, thất nghiệp cao và xây dựng cơ sở hạ tầng. Quý nhà đầu tư muốn biết thêm thông tin chi tiết về dự án và mong muốn tìm hiểu cơ hội làm việc và định cư Mỹ, vui lòng liên hệ đội ngũ APG (American Plus) theo hotline 094 806 4444 để được chuyên gia di trú và luật sư quốc tế hàng đầu tư vấn tham gia chương trình EB-5, đảm bảo tỷ lệ thành công 100%.