The Ellis

CMB Nhóm 96 – The Ellis là dự án EB-5 tọa lạc tại thành phố Eugene, bang Oregon được phát triển theo mô hình phức hợp nhà ở sinh viên đa chức năng (mixed-use student housing). Dự án ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu thuê nhà dài hạn của sinh viên và cộng đồng xung quanh Đại học Oregon.

Với lợi thế thuộc vùng TEA (Khu vực việc làm mục tiêu) và kế hoạch tạo việc làm rõ ràng, CMB Nhóm 96 chính là giải pháp lý tưởng dành cho nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn và chắc chắn trên hành trình chinh phục thẻ xanh.

mô tả dự án

CMB Nhóm 96 là tòa nhà cao 14 tầng, bao gồm 306 căn hộ và khoảng 1.579 m² diện tích bán lẻ. Sở hữu nội thất hiện đại và hệ thống tiện ích đa dạng, phục vụ trọn vẹn nhu cầu sinh hoạt, học tập và giải trí của cư dân. Các tiện ích nổi bật bao gồm hồ bơi, sân trong, khu sinh hoạt chung, phòng giải trí, sân bóng rổ, phòng gym và yoga, phòng học nhóm và phòng học riêng, khu dành cho thú cưng, cùng sân thượng với tầm nhìn toàn cảnh khu vực trung tâm.

Dự án được thiết kế bởi Arris Studio Architects – công ty kiến trúc có trụ sở tại San Luis Obispo (thành lập từ năm 2008), dày dạn kinh nghiệm trong các dự án cải tạo công trình lịch sử, nhà ở đa gia đình, phát triển thương mại và các dự án khách sạn theo mô hình boutique và thương hiệu.

Vị trí dự án

Dự án CMB Nhóm 96 – The Ellis nằm ngay giao lộ 13th Avenue và Alder Street, vị trí “vàng” đối với mô hình nhà ở sinh viên. 

Chỉ cách Đại học Oregon (UO) vài bước đi bộ (khoảng 160m) – Được thành lập từ năm 1872, Đại học Oregon là một trong những trường đại học công lập lâu đời và uy tín tại khu vực Bờ Tây nước Mỹ. Trường duy trì sức hút ổn định đối với sinh viên đến từ Oregon và nhiều bang khác trên toàn nước Mỹ, thể hiện qua tỷ lệ tuyển sinh, duy trì học tập và tốt nghiệp luôn ở mức cao qua nhiều năm.

Ngoài lợi thế liền kề trường đại học, dự án cũng gần các tuyến giao thông công cộng, khu thương mại, nhà hàng, quán cà phê và các tiện ích đô thị thiết yếu của Eugene. Điều này giúp cư dân dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố cũng như các khu vực lân cận.

Đặc biệt, CMB Nhóm 96 còn nằm trong khu vực TEA theo quy định hiện hành, cho phép nhà đầu tư tham gia chương trình EB-5 với mức vốn ưu đãi và được hưởng hạn ngạch visa dành riêng.

Cơ cấu vốn dự án

Với tổng vốn đầu tư 128,2 triệu USD, CMB Nhóm 96 – The Ellis sở hữu một cơ cấu tài chính vững chắc được thiết kế để tối ưu hóa an toàn vốn cho nhà đầu tư EB-5.

Trong đó, vốn EB-5 chiếm khoảng 32,7% (tương đương 40 triệu USD) và được sử dụng dưới hình thức khoản vay. Tỷ trọng vốn EB-5 ở mức tương đối thấp giúp dự án không phụ thuộc vào dòng vốn EB-5 và duy trì tính ổn định trong triển khai, qua đó giảm rủi ro cho nhà đầu tư.

Phần vốn còn lại của dự án đến từ vốn chủ sở hữu của nhà phát triển và các khoản vay cấp cao (senior loan). Đây là cấu trúc tài chính quen thuộc với các dự án bất động sản nhà ở sinh viên quy mô lớn tại Mỹ, với cấu trúc này, nhà phát triển không chỉ đóng vai trò quản lý mà còn là một cổ đông lớn, cam kết chia sẻ rủi ro trong suốt quá trình phát triển và vận hành dự án.

Tiến trình dự án

Theo kế hoạch, dự án dự kiến khởi công vào Quý III năm 2025 và hoàn thiện vào Quý III năm 2027, sau đó bước vào giai đoạn vận hành khai thác cho thuê.

Với thời gian xây dựng 2 năm, CMB Nhóm 96 tập trung tối đa vào việc tạo ra việc làm ngay trong giai đoạn thi công. Tiến độ này không chỉ đáp ứng các tiêu chuẩn của chương trình EB-5 mà còn là cơ sở vững chắc để nhà đầu tư an tâm về mục tiêu định cư.

điểm mạnh dự án

Lợi thế tuyệt đối của mô hình kinh doanh và tiềm năng vận hành

Khu vực quanh Đại học Oregon (Eugene) được xem là một thị trường ngách giàu tiềm năng cho phân khúc nhà ở sinh viên, nhờ nhu cầu thuê duy trì ở mức cao trong nhiều năm. Hiện nay, trường có quy mô gần 24.000 sinh viên, trong khi chỉ khoảng 28% có thể ở trong ký túc xá, đồng nghĩa với việc hơn 70% sinh viên buộc phải tìm nhà ở ngoài khuôn viên trường mỗi năm. 

Trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng, thị trường nhà cho thuê tại thành phố Eugene lại đang thiếu hụt nguồn cung, thể hiện qua tỷ lệ phòng trống chỉ khoảng 3,5%, thấp hơn đáng kể so với mức cân bằng thông thường. Thực trạng này cho thấy nhu cầu cao của thị trường, đặc biệt đối với các dự án nằm sát khu vực đại học.

Bên cạnh yếu tố cung – cầu, xu hướng lựa chọn nhà ở của sinh viên cũng đang dịch chuyển rõ rệt sang các dự án phức hợp nơi tích hợp sẵn không gian sinh hoạt, mua sắm, ăn uống và giải trí trong cùng một khuôn viên. Những căn hộ có vị trí “vài bước chân đến giảng đường”, đi kèm hệ tiện ích đa dạng và khép kín, ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ sự tiện lợi, an toàn và phù hợp với nhịp sống sinh viên.

Nhờ sự hội tụ của lượng sinh viên đông đảo, nguồn cung hạn chế, vị trí liền kề khuôn viên Đại học Oregon và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, dự án CMB Nhóm 96 – The Ellis có lợi thế duy trì nhu cầu thuê ổn định trong dài hạn, đồng thời ít chịu tác động từ các biến động kinh tế ngắn hạn – nền tảng quan trọng cho khả năng khai thác và vận hành bền vững.

Đặc biệt, tiềm năng thương mại của dự án đã được khẳng định chắc chắn thông qua hợp đồng thuê dài hạn 15 năm với Raising Cane’s – chuỗi nhà hàng thức ăn nhanh danh tiếng của Mỹ cho toàn bộ 929 m² diện tích bán lẻ. Hợp đồng này không chỉ tạo ra dòng tiền ổn định ngay từ giai đoạn đầu vận hành mà còn gia tăng đáng kể giá trị định giá của toàn bộ tòa nhà.

Mô hình hợp tác và lộ trình hoàn vốn rõ ràng

Dự án được xây dựng theo mô hình cho vay (loan model). Trong cấu trúc này, pháp nhân EB-5 (NCE) đóng vai trò bên cho vay, cung cấp vốn cho bên vay đủ điều kiện như cơ quan công quyền, mô hình hợp tác công – tư hoặc nhà phát triển tư nhân đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của CMB. Bên vay có trách nhiệm pháp lý hoàn trả khoản vay theo các điều khoản đã cam kết.

Đối với Nhóm 96, nguồn vốn EB-5 được sử dụng dưới dạng khoản vay xây dựng, giúp hình thành một lộ trình hoàn vốn rõ ràng dựa trên việc hoàn trả khoản vay, thay vì phụ thuộc vào việc bán dự án hay kết quả kinh doanh ngắn hạn.

Số lượng việc làm tạo ra vượt xa yêu cầu

Dự án dự kiến tạo ra 881 việc làm EB-5, tương đương khoảng 17,6 việc làm cho mỗi nhà đầu tư, cao hơn mức tối thiểu 10 việc làm theo quy định. Tỷ lệ việc làm vượt yêu cầu là 176,2%, giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro khi xin thẻ xanh vĩnh viễn.

Nhà phát triển dự án uy tín

Fields Holdings là một nhà phát triển bất động sản có trụ sở tại Los Angeles, Mỹ, chuyên phát triển các dự án trong lĩnh vực nhà ở sinh viên và bất động sản đa gia đình gần các khu đại học lớn.Với hơn 10 năm kinh nghiệm, Fields Holdings đã phát triển và quản lý nhiều dự án quy mô lớn trên toàn nước Mỹ, với tổng diện tích phát triển vượt 2 triệu sqft (tương đương khoảng 186.000 m²), khẳng định năng lực triển khai và vận hành bền vững trong phân khúc chuyên biệt này.

Năm 2015, Fields Holdings phát triển dự án LIV – khu phức hợp nhà ở sinh viên gồm 56 căn hộ với 199 giường, tọa lạc gần Đại học Washington (Seattle). Dự án LIV đã được bán ngay trong năm 2015 với tỷ suất vốn hóa (cap rate) là 4,75% và hiện đang trong quá trình đàm phán bán lại với mức giá cao hơn, phản ánh giá trị tài sản tăng trưởng tích cực theo thời gian.

Tiếp nối thành công đó, đến năm 2018, Fields Holdings tiếp tục hợp tác với CMB để huy động vốn vay cho dự án The M – một tổ hợp nhà ở sinh viên kết hợp mặt bằng bán lẻ có tổng mức đầu tư 104 triệu USD. Dự án hoàn thành vào năm 2020, cũng tọa lạc gần Đại học Washington, và là minh chứng rõ nét cho khả năng triển khai các dự án phức hợp quy mô lớn, đúng tiến độ và hiệu quả tài chính của Fields Holdings.

Trung tâm vùng CMB giàu kinh nghiệm

CMB là trung tâm vùng lâu đời nhất tại Mỹ với bề dày thành tích nổi bật:

• 5.700+ đơn I-526/I-526E được chấp thuận
• 3.100+ đơn I-829 được chấp thuận
• 6.800+ gia đình EB-5 trên hơn 100 quốc gia đã lựa chọn đầu tư vào dự án CMB
• 1.5 tỷ USD vốn EB-5 đã hoàn trả
• 100% dự án kêu gọi được Sở Di trú phê duyệt