Hỏi Đáp NHÀ MỸ

Mục đích sử dụng tài sản là gì?

Trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm tài sản của mình, điều quan trọng là phải suy nghĩ trước về cách bạn sẽ sử dụng ngôi nhà sau khi giao dịch hoàn tất.

▪ Đây sẽ là một nhà nghỉ?
▪ Một ngôi nhà để ở trong khi kinh doanh tại Mỹ?
▪ Một ngôi nhà cho con cái của bạn khi chúng học đại học ở Mỹ?
▪ Một khoản đầu tư?
▪ Một nơi cư trú dài hạn cuối cùng?

Mua bất động sản Mỹ không cung cấp cho chủ sở hữu nước ngoài bất kỳ quyền hoặc đặc quyền nào liên quan đến việc lưu trú hợp pháp, định cư lâu dài. Nếu bạn muốn ở lại các tiểu bang lâu hơn mức cho phép của thị thực tiêu chuẩn, hãy liên hệ với luật sư nhập cư.

Bằng cách xác định mục đích sử dụng chính cho bất động sản của bạn và dự định sở hữu nó trong bao lâu, bạn sẽ có thể cung cấp thông tin cho đại lý bất động sản của mình để giúp hướng dẫn việc tìm kiếm và bán.

Thị trường bất động sản Mỹ hoạt động như thế nào?

Cách thức thực hiện các giao dịch bất động sản của Mỹ có thể khác với quốc gia của bạn. Mỗi tiểu bang Mỹ đều có bộ quy tắc riêng về việc mua bán bất động sản, bao gồm loại hợp đồng mua bán được sử dụng, phương thức chốt giao dịch mua bán và thậm chí cả nhiệm vụ và chức danh của các cá nhân liên quan.

Một số thực tiễn quan trọng về bất động sản của Mỹ đáng chú ý:

▪ Tại Mỹ, thông tin danh sách bất động sản được chia sẻ bởi các đại lý và người tiêu dùng có thể truy cập thông tin tương tự bằng cách sử dụng các trang web bất động sản như Zillow. Ở nhiều nơi khác trên thế giới, bất động sản là một ngành kinh doanh và người mua phải đi từ đại lý này sang đại lý khác để tìm bất động sản.

▪ Ở một số quốc gia, thông thường, việc trả phí cho các đại lý thay mặt bạn dò tìm tài sản và phân tích, đưa ra các số liệu so sánh các khu vực xung quanh. Tại Mỹ, hoa hồng bán hàng được trả bởi người bán, vì vậy người mua không phải trả bất cứ khoản nào để đại lý làm việc thay cho họ.

▪ Tại Mỹ, các đại lý bất động sản cần có giấy phép để hoạt động. Luật cấp phép của mỗi tiểu bang khác nhau về mức độ yêu cầu giáo dục, hình thức và độ sâu của kỳ thi cấp phép, và các khóa học giáo dục thường xuyên có được yêu cầu sau khi một đại lý được cấp phép hay không.

Hệ thống cấp phép được thiết kế để đảm bảo các đại lý bất động sản có đủ điều kiện để hướng dẫn người tiêu dùng vượt qua mê cung của việc tìm kiếm, đánh giá và cấp vốn cho bất động sản. Nhiều quốc gia khác như Costa Rica, Mexico, El Salvador và Belize… không yêu cầu các đại lý bất động sản phải được cấp phép.

Người mua nước ngoài cũng sẽ muốn xem xét các vấn đề như tỷ giá hối đoái, chuyển khoản ngân hàng quốc tế, hệ thống ngân hàng, các vấn đề về thuế và kế toán đa quốc gia cũng như các hạn chế xuất nhập khẩu liên quan đến tiền tệ và hàng gia dụng.

Dành thời gian để tìm hiểu cách chuyển đổi từ đô la Mỹ sang nội tệ của bạn sẽ đơn giản hóa trải nghiệm mua sắm của bạn. Nếu tính toán không phải điều bạn yêu thích, hãy tải xuống một ứng dụng chuyển đổi tiền tệ tốt như Converter, để thực hiện công việc cho bạn.

Tại sao nên làm việc với các chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm?

Đặc biệt, người mua nước ngoài nên dành thời gian tìm các chuyên gia có trình độ và kinh nghiệm để hướng dẫn bạn trong quá trình mua bất động sản.

Nếu bạn không giỏi tiếng anh hoặc thích nói bằng ngôn ngữ mẹ đẻ của mình, hãy chọn các đại lý, luật sư, và nhân viên ngân hàng nói chuyện bằng ngôn ngữ mẹ đẻ của bạn. Mặc dù có thể bạn sẽ nhận được bản dịch của các tài liệu bất động sản tiêu chuẩn, nhưng chắc chắn bạn sẽ phải ký các bản tiếng Anh khi đến thời điểm kết thúc giao dịch.

Việc tập hợp một nhóm đủ điều kiện sẽ mất một khoảng thời gian – hãy gặp các chuyên viên tư vấn của American Plus Group (APG), chúng tôi tự tin về những kiến thức chuyên môn sẽ mang đến trải nghiệm mua BĐS tại Mỹ của bạn được thuận lợi.

Làm thế nào để tìm kiếm khoản vay tài chính?

Những người mua nước ngoài đủ điều kiện với khoản trả trước từ 40% – 50% thường có thể nhận được khoản vay tài chính cho việc mua bất động sản ở Mỹ của họ.

Nhiều ngân hàng mua yêu cầu người mua nước ngoài phải có một số tiền cụ thể (100.000 đô la trở lên) để ký gửi ngân hàng trong khi những ngân hàng khác đặt giới hạn cho vay từ 1 triệu đô la đến 2 triệu đô la. Bạn cũng có thể được yêu cầu xuất trình bản sao kê ngân hàng tối thiểu 3-6 tháng gần nhất.

Thị trường cho vay mua nhà ở Mỹ cung cấp một loạt các khoản thế chấp an toàn, lãi suất phải chăng.

Trước khi đăng ký thế chấp tại Mỹ, trước tiên bạn phải thiết lập tín dụng và đạt được điểm tín dụng tốt. Bạn có thể bắt đầu xây dựng điểm tín dụng của mình bằng cách mở tài khoản ngân hàng và thẻ tín dụng của Mỹ. Bạn cũng sẽ muốn đảm bảo báo cáo tất cả thu nhập trên tờ khai thuế của mình. Người cho vay sử dụng thông tin thu nhập này để xác định số tiền họ sẵn sàng cho bạn vay để mua nhà.

Khi đến thời điểm đăng ký thế chấp, hãy xem xét các ngân hàng lớn có hoạt động toàn cầu. Những người cho vay này sẽ có kinh nghiệm cần thiết để xác minh tín dụng được thiết lập ở các quốc gia khác và hướng dẫn bạn quy trình mua nhà tại Mỹ.

Tôi có cần trở thành công dân để mua nhà ở Mỹ không?

Không, bạn sẽ không cần quốc tịch hoặc thẻ xanh, nhưng bạn sẽ cần Mã số nhận dạng người nộp thuế cá nhân (ITIN). Đó là số xử lý thuế được chỉ định cho công dân nước ngoài, những người được yêu cầu có mã số thuế của Mỹ, nhưng không có và không đủ điều kiện cho số An sinh xã hội.

ITIN có thể được cấp bởi Sở Thuế vụ hoặc bởi Kế toán viên chuyên nghiệp được chứng nhận được IRS phê duyệt. Bạn sẽ phải điền vào Mẫu W-7 (bằng tiếng Anh) hoặc Mẫu W-7 (SP) (bằng tiếng Tây Ban Nha) để yêu cầu ITIN của mình. Trên mẫu W-7, bạn sẽ được yêu cầu đưa ra lý do hợp lệ cho đơn đăng ký của mình.

Tùy thuộc vào quốc tịch của bạn, bạn cũng có thể cần hộ chiếu nước ngoài hợp lệ, thị thực và hai hoặc nhiều giấy tờ tùy thân có ảnh hiện tại, chẳng hạn như bằng lái xe.

Tôi nên mong đợi điều gì từ cuộc gặp đầu tiên với đại lý bất động sản của mình?

Đây là thời điểm hoàn hảo để bạn cho đại lý biết chính xác những gì bạn đang tìm kiếm ở một bất động sản và ngân sách của bạn. Bạn cũng có thể dành thời gian để nói với đại lý của mình về quy trình mua nhà Mỹ diễn ra như thế nào ở quốc gia bản địa của bạn và hỏi về bất kỳ sự khác biệt nào ở thị trường Mỹ.

Bạn càng biết nhiều, bạn càng bớt căng thẳng khi tham gia vào quá trình đàm phán.

Tôi có cần thuê một luật sư bất động sản không?

Bạn có thể muốn tìm kiếm dịch vụ của luật sư bất động sản để giúp giải quyết bất kỳ vấn đề pháp lý hoặc thắc mắc nào bạn có thể gặp phải trong quá trình này.

Một luật sư bất động sản có thể xem xét hợp đồng mua bán cho bạn, kiểm tra quyền sở hữu và các tài liệu khác liên quan đến việc mua của bạn, đồng thời tư vấn về các vấn đề pháp lý và thuế liên quan đến tài sản của bạn.

Có loại tài sản nào mà tôi không thể mua ở Mỹ không?

Người mua nước ngoài có đủ điều kiện để mua nhà cho một gia đình, chung cư, căn hộ thông tầng, căn hộ ba tầng, căn hộ thông tầng và nhà phố.

Các hợp tác xã hoặc tổ hợp nhà ở thường có quy định cấm sở hữu nước ngoài. Đó là bởi vì các hợp tác xã thường yêu cầu rằng nguồn thu nhập của người mua phải từ Mỹ và phần lớn tài sản của người mua được giữ ở Mỹ.

Tôi có nên mua tài sản ở Mỹ đứng tên tôi không?

Nên, Các nhà đầu tư nước ngoài có thể mua bất động sản trực tiếp – dưới danh nghĩa của họ – hoặc thông qua một số hình thức kinh doanh, chẳng hạn như tập đoàn trong nước, tập đoàn nước ngoài, công ty hợp danh hữu hạn, liên doanh, ủy thác đầu tư bất động sản hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn.

Việc sử dụng tài sản như thế nào sẽ phụ thuộc vào quyết định của bạn. Ngoài ra, cấu trúc mà bạn mua tài sản của mình có thể gây ra hậu quả đáng kể về thuế. Luật sư và kế toán bất động sản của bạn sẽ có thể đưa ra lời khuyên về các lựa chọn của bạn.

Tôi có thể thanh toán tài sản của mình bằng tiền mặt không?

Có, bạn được phép mua BĐS Mỹ hoàn toàn bằng tiền mặt, nhưng luật pháp Mỹ quy định rằng các giao dịch tiền mặt trên 10.000 đô la phải được báo cáo cho chính phủ liên bang.

Yêu cầu báo cáo liên quan đến tất cả mọi người có liên quan đến giao dịch (người mua, đại lý bất động sản, luật sư và các công ty có quyền sở hữu). Chính phủ muốn biết bạn đã kiếm được tiền như thế nào và số tiền đó đã được thu về một cách hợp pháp.

Người mua tiền mặt có khả năng tiết kiệm tiền cho phí đăng ký thế chấp, phí khởi tạo khoản vay, thẩm định và bảo hiểm quyền sở hữu.

Có những tiểu bang cụ thể nào mà người mua nước ngoài nên tìm kiếm tài sản không?

Người mua quốc tế bị thu hút đến các vùng khác nhau của Mỹ vì những lý do khác nhau. Một số muốn gần gũi với lợi ích kinh doanh hoặc gia đình, trong khi nhiều người khác lại bị thu hút bởi sự ấm áp.

Năm 2020, Florida có số lượng người mua quốc tế lớn nhất với 22%, tiếp theo là California với 15%, Texas ở mức 9% và New York là 5%. Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia, khoảng gần một nửa trong số những người mua nước ngoài trong năm 2020 đã mua nhà ở các khu vực ngoại ô và 25% chọn mua nhà ở các khu vực đô thị.

Tôi có phải đi Mỹ để thực hiện hoàn tất hợp đồng vào ngày đóng cửa không?

Mặc dù bạn có thể rất muốn tham dự buổi đóng cửa bất động sản của mình, nhưng điều đó là không cần thiết. Trong trường hợp bạn không thể hoặc chọn không tham gia buổi “bế mạc” của mình, bạn phải thực hiện “Giấy ủy quyền”.

Đây là văn bản ủy quyền cho người khác đại diện cho bạn và ký thay cho bạn. Hoặc khi bạn làm việc cùng American Plus Group®, chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn thực hiện hồ sơ mua bán được ký ở Lãnh sự quán Mỹ tại Việt Nam.

Tuy nhiên, tại Mỹ, bạn hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán BĐS bằng hình thức e- sign được bảo mật thông tin và rất an toàn.

Có những khoản phí bổ sung nào tôi sẽ phải trả khi đóng cửa không?

Có, người mua thường chịu trách nhiệm thanh toán cho việc tìm kiếm VP luật sư, bảo hiểm, phí pháp lý… thêm từ 1% đến 2,25% tổng chi phí của giao dịch. Đối với một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la, con số tạm tính từ 3.000 đô la đến 6.750 đô la.

Việc mua bất động sản ở Mỹ sẽ ảnh hưởng đến thuế của tôi như thế nào?

Nghĩa vụ thuế của chủ sở hữu bất động sản nước ngoài tại quốc gia của họ sẽ khác nhau tùy thuộc vào nơi người mua đến từ và liệu quốc gia đó có hiệp ước thuế với Mỹ hay không. Tham khảo ý kiến luật sư thuế quen thuộc với hiệp ước của quốc gia bạn cư trú để có câu trả lời cho các câu hỏi liên quan đến thuế.

Chính phủ Mỹ yêu cầu công dân nước ngoài phải trả thuế thu nhập Mỹ (tiểu bang và liên bang) trên bất kỳ thu nhập ròng nào (doanh thu cho thuê trừ chi phí) nhận được từ bất động sản cho thuê.

Nếu tờ khai thuế không được nộp kịp thời, thuế 30% tổng thu nhập cho thuê có thể bị đánh giá. Ngay cả khi bạn bị lỗ trong những năm đầu đầu tư và bạn không nợ chính phủ bất kỳ khoản thuế nào, bạn vẫn phải khai thuế kịp thời nếu không sẽ bị phạt tài chính.

FIRPTA là gì?

FIRPTA ( Foreign Investment in Real Property Tax Act) đề cập đến Đạo luật thuế bất động sản đầu tư nước ngoài năm 1980. Phán quyết này cho phép Mỹ khấu trừ thuế thu nhập khi tài sản được bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng hoặc thanh lý bởi người nước ngoài. Sở Thuế vụ nhận 10 phần trăm số tiền thu được và chính quyền tiểu bang cũng sẽ lấy một phần trăm.